반갑습니다. 부동산 분쟁 전문 전문가입니다.
2026년 현재, 전세 시장은 여전히 불안정합니다. 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 기미가 보이지 않아 밤잠을 설치고 계신가요? 혹시 집주인으로부터 “다음 세입자가 들어오면 그때 돈을 받아서 주겠다”는 말을 듣고, 착하게 “알겠습니다”라고 대답하셨습니까?
전문가로서 단호하게 말씀드립니다. 그 대답은 최악의 실수입니다. 집주인의 사정은 법적으로 여러분이 봐줘야 할 의무가 전혀 없습니다. 여러분의 친절함이 나중에 법정에서는 ‘묵시적 동의’로 오해받아, 내 돈을 돌려받는 시기를 수개월 늦추는 족쇄가 될 수 있습니다.
오늘 저는 복잡한 법률 용어 대신, 당장 세입자가 취해야 할 단계별 법적 행동 수칙(Action Plan)을 가이드해 드립니다. 감정에 호소하지 마십시오. 법은 오직 ‘증거’와 ‘절차’를 지킨 자의 편입니다.
골든타임(만기 2개월 전)을 놓치면 돈 못 받는다
보증금 반환 소송 상담을 하다 보면, 가장 안타까운 케이스가 바로 ‘묵시적 갱신’의 덫에 걸린 경우입니다. 만기 날짜만 기다리다가 아무런 조치를 취하지 않으면, 법적으로 계약은 ‘자동 연장’된 것으로 간주합니다.
이 ‘골든타임’을 지키지 못하면, 여러분이 아무리 억울해도 집주인은 법적으로 당장 돈을 돌려줄 의무가 사라집니다.
1. “세입자 구해지면 줄게”는 법적 효력이 ‘0’입니다
집주인들이 가장 많이 하는 이 말은, 법적으로는 “나는 지금 돈 줄 능력이 없으니, 네가 알아서 해결될 때까지 기다려라”는 배짱 영업에 불과합니다.
전세 계약은 채권 계약입니다. 만기일이 되면 집주인은 무조건 보증금을 반환해야 하며, 다음 세입자를 구하는 것은 전적으로 집주인의 책임입니다. 이 리스크를 세입자가 떠안겠다고 동의해 줄 필요가 전혀 없습니다.
- 전문가의 조언: 집주인이 문자로 “세입자 구해지면 줄게”라고 보냈다면, 절대 “네 알겠습니다”라고 답하지 마십시오. 대신 “아니요, 만기일에 맞춰 반환해 주십시오. 그렇지 않으면 법적 절차를 밟겠습니다”라고 명확히 거절 의사를 남겨야 합니다.
2. 묵시적 갱신 방지: D-Day는 ‘만기 2개월 전’
주택임대차보호법상, 임대인이나 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않으면, 계약은 이전과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다.
2026년 12월 31일이 만기라면, 늦어도 10월 31일 자정 전까지는 집주인에게 “나는 계약을 끝내고 나가겠다”는 의사가 ‘도달’해야 합니다. 하루라도 늦으면 묵시적 갱신이 성립되어, 여러분은 해지 통보 후 다시 3개월을 기다려야 돈을 받을 권리가 생깁니다.
3. 말로 하지 마라, 오직 ‘기록’만 남는다 (증거 확보법)
법정에서 “분명히 말로 했다”는 주장은 증거가 없으면 인정되지 않습니다. 반드시 아래 3가지 방법 중 하나로 증거를 남기십시오.
① 문자/카카오톡 (가장 간편함)
반드시 집주인의 ‘답장’이 있어야 효력이 발생합니다. 답장이 없다면 효력이 없습니다.
② 통화 녹음 (확실함)
집주인이 문자를 읽고 씹는다면 전화를 걸어 대화 내용을 녹음하십시오. (당사자 간 녹음은 합법입니다.)
③ 내용증명 (가장 강력함)
연락 두절이라면 지체 없이 ‘내용증명’을 보내야 합니다. 이는 우체국이 발송 사실을 공적으로 증명해 줍니다. 내용증명을 받는 것만으로도 집주인은 큰 심리적 압박을 받게 됩니다.
이사 가야 하는데 돈을 못 받았다면? ‘임차권등기명령’이 생명줄이다
계약 만기가 지났는데도 돈을 안 주는데, 나는 새집으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 이때 많은 분이 “비밀번호 알려주고 짐 빼야지”라고 생각합니다.
전문가로서 도시락 싸 들고 다니며 말리고 싶습니다. 돈을 받기 전에 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간, 여러분의 보증금은 ‘법적 보호막’을 잃고 공중 분해될 위기에 처합니다.
1. 경고: 그냥 이사 가면 ‘0순위’에서 ‘꼴찌’로 추락한다
전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받으면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다. 이 권리는 ‘점유(거주)’와 ‘주민등록’이 유지되어야만 유효합니다. 보증금 못 받고 이사 가면 이 두 가지가 깨지면서 순위가 소멸합니다. 나중에 경매 넘어가면 한 푼도 못 받습니다.
2. 내 권리를 등기부에 박제하라: ‘임차권등기명령’ 신청
이럴 때 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. “나 이사 가지만, 내 보증금 받을 권리는 이 집에 박제되어 있다!”라고 등기부등본에 기록을 남기는 것입니다.
- 특징: 집주인 동의 불필요. 비용은 추후 청구 가능.
- 신청 시기: 계약 기간 만료 다음 날부터.
⛔ [전문가의 초특급 주의사항] 등기 확인 전엔 절대 나가지 마라!
법원 결정 문자만 받고 이사 가면 안 됩니다. 실제 등기부등본 을구에 ‘임차권등기’가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다.
3. “당장 이사 갈 돈이 없는데 어떡하죠?”
등기명령은 권리를 지켜주지만 현금을 주진 않습니다. 새집 잔금 등 급한 자금이 필요하다면?
💰 당장 이사 갈 돈이 급하신가요?
소송으로 돈을 받으려면 최소 6개월이 걸립니다. 새집 잔금을 치러야 한다면, 임대인이 주지 않은 보증금을 담보로 받는 [전세보증금 미반환 시 긴급 대출 활용법]을 먼저 확인하여 급한 불부터 끄시기 바랍니다.
최후의 수단: 소송과 경매 (법으로 강제 집행하기)
내용증명도, 등기명령도 무시한다면 이제는 ‘강제력’을 동원해야 합니다. 집주인의 재산을 압류하고 경매에 넘기는 단계입니다.
1. 간편한 ‘지급명령’ vs 확실한 ‘반환 소송’
① 지급명령 (Shortcut): 법원 출석 없이 서류로 진행. 1달 내외로 빠르고 저렴함. 단, 집주인이 2주 내 이의 신청하면 무효가 되어 소송으로 넘어감.
② 반환 소송 (Main Event): 정식 재판. 4~6개월 소요되지만 가장 확실함. 집주인 인적 사항 몰라도 진행 가능.
[전문가의 선택 가이드]
집주인이 연락은 잘 받고 “줄 건데 돈이 없다”고 한다? → 지급명령
연락 두절이거나 “집 수리비 때문에 못 준다”며 딴지 건다? → 반환 소송
2. 이자 폭탄을 던져라: 연 12% 지연 이자 청구
소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%의 고금리 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 3억 원이면 월 300만 원입니다. 단, 집을 비워줘야(임차권등기 후 이사 완료) 청구 가능합니다.
3. 승소 후: 강제 경매와 통장 압류
승소 판결문은 ‘집행권원’이 됩니다. 이를 바탕으로 살던 집을 강제 경매 넘기거나, 집주인의 은행 계좌를 압류하여 돈을 받아낼 수 있습니다.
이 지긋지긋한 싸움을 끝내고 보증금을 되찾았다면, 이제는 더 안전하고 가치 있는 곳으로 떠날 차례입니다.
보증금 회수 후, 다시는 실패하지 않을 안전하고 유망한 지역을 찾고 싶다면? [2026년 수도권 저평가 유망 지역 TOP 3]를 확인하여 새 출발을 준비하십시오.
소송보다 중요한 예방: 애초에 ‘떼일 일 없는 집’을 구하는 법
가장 좋은 소송은 ‘하지 않는 소송’입니다. 2026년 계약을 앞두고 있다면 다음 두 가지를 반드시 체크하십시오.
1. ‘깡통전세’ 판독기: 80% 룰
(대출금 + 전세금) ÷ 집값 시세 < 70~80%
이 비율이 80%를 넘으면 위험합니다. 집이 경매 넘어가면 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있습니다.
2. 최고의 안전장치: 보증보험 필수
‘전세보증금 반환보증’ 가입은 생존 필수템입니다. 특약사항에 “보증보험 거절 시 계약 무효”를 반드시 넣으십시오.
🏠 소송까지 가지 않는 게 최선입니다.
가장 확실한 예방책은 계약 단계에서 ‘보증보험 가입’이 가능한 안전한 대출 상품을 고르는 것입니다. HUG 안심전세 등 [정부 지원 전세 대출 조건]을 다시 한번 확인하고 안전하게 계약하세요.
에디터의 마지막 한마디
“법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.”
집주인의 “기다려 달라”는 말을 믿지 마십시오. 오늘 알려드린 내용증명 → 임차권등기명령 → 반환 소송의 매뉴얼을 숙지하고, ‘증거’를 남기십시오. 여러분의 소중한 보증금, 준비된 자만이 지켜낼 수 있습니다.
[알림] 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적인 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 정확한 대응을 위해서는 소송 전 법률 전문가와 개별 상담을 진행하시기 바랍니다.
