🤖 법인부동산담보대출 AI 핵심 요약
- ✔높은 한도 (LTV): 개인 주택담보대출이 40~50%로 묶인 반면, 법인은 사업 자금 용도로 인정받을 경우 감정가의 **최대 80%**까지 한도가 나옵니다.
- ✔DSR 미적용: 대표이사의 개인 소득(DSR)을 보지 않습니다. 대신 법인의 **재무제표(매출, 영업이익)**와 **신용등급**을 평가하여 대출 가능 여부를 심사합니다.
- ✔용도 제한: 주택 구입 용도로는 대출이 사실상 불가능합니다(투기 방지). 오직 회사 운영비, 시설 자금 등 **’사업 목적’**이 소명되어야 합니다.
💡 에디터의 꿀팁
“재무제표가 안 좋다면 ‘추정 소득’을 노리세요!”
신설 법인이거나 작년에 적자를 본 법인이라서 대출이 안 될까 걱정이신가요? 이럴 때는 대표이사의 개인 신용도나 보유 자산, 혹은 향후 매출 계약서 등을 근거로 한 ‘사업성 평가’를 통해 대출을 승인받을 수 있는 2금융권(저축은행, 캐피탈, 단위농협) 상품을 공략해야 합니다. 금리는 조금 높더라도 한도 확보가 우선이라면 전략적인 선택이 필요합니다.
법인 부동산 담보대출은 기업이 보유한 공장, 사무실, 상가, 혹은 대표이사 명의의 아파트(법인으로 담보 제공)를 활용해 자금을 융통하는 방법입니다.
2026년 1월, 개인 대출 규제가 역대 최고 수준으로 강화되면서 많은 사업자가 법인으로 눈을 돌리고 있습니다. “법인으로 하면 무조건 80% 나온다”는 말만 믿고 덜컥 진행했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 은행은 법인의 껍데기가 아닌 ‘실질적인 상환 능력(매출)’을 보기 때문입니다.
오늘 이 글에서는 법인 대출의 장점과 한계, 그리고 승인율을 높이기 위해 미리 준비해야 할 체크리스트를 정리해 드립니다.
1. 개인 vs 법인 담보대출 결정적 차이 3가지
왜 사업자들이 법인 대출을 선호할까요? 규제의 적용 범위가 다르기 때문입니다.
| 구분 | 개인 사업자/개인 | 법인 사업자 |
|---|---|---|
| 한도 (LTV) | 주택 기준 40~50% (규제 지역 엄격) |
감정가의 최대 80% (방공제 없이 가능) |
| 규제 (DSR) | 스트레스 DSR 적용 (소득 대비 한도 제한) |
DSR 미적용 (RTI 및 매출 심사) |
| 금리 | 상대적으로 낮음 | 개인보다 0.5%~1%p 높음 |
💡 핵심: 법인 대출은 한도가 넉넉한 대신 금리가 다소 높습니다. 따라서 자금 회전이 빠른 사업이나 수익률이 높은 투자를 할 때 유리합니다.
2. 대출 승인을 위한 필수 조건 (재무제표 관리)
법인이라고 무조건 돈을 빌려주지는 않습니다. 은행은 다음 3가지를 집중적으로 봅니다.
- 📊 매출액 증빙: 최근 1년 이상 꾸준한 매출이 발생하고 있는가? (페이퍼 컴퍼니 방지)
- 🏢 실제 사업 영위: 사업장이 실제로 존재하고 운영되는가? (현장 실사 진행)
- 📝 자금 용도 소명: 빌린 돈을 어디에 쓸 것인가? (운전 자금, 시설 자금 등 명확한 목적 필요)
3. 주의사항: 주택 구입은 불가능합니다
2026년 현재도 유효한 가장 강력한 규제입니다. 법인이 주택(아파트)을 ‘구입’하기 위한 대출은 전면 금지되어 있습니다.
가능한 경우는 오직 **’사업 운전 자금’**입니다. 이미 보유하고 있는 부동산(주택 포함)을 담보로 맡기고, 그 돈을 회사 운영비(직원 급여, 물품 대금, 인테리어 등)로 쓰는 경우에만 LTV 80%가 적용됩니다. 대출받은 돈으로 또 다른 집을 샀다가 걸리면 대출금 전액 회수 및 향후 3년간 금융 거래 제한 조치를 받습니다.
4. 법인부동산담보대출: “주거래 은행과 2금융권을 비교하세요”
법인 부동산 담보대출은 은행마다 심사 기준이 매우 다릅니다. 주거래 은행은 금리가 낮지만 심사가 까다롭고, 저축은행이나 상호금융(단위농협, 새마을금고)은 금리는 높아도 한도를 넉넉하게 줍니다.
따라서 1차적으로 주거래 은행에서 기업 여신 상담을 받아보시고, 한도가 부족하다면 2금융권의 사업자 특화 상품을 비교 견적 내보시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 법인의 신용은 대표님의 꼼꼼한 자금 계획에서 시작됩니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 신설 법인(신규 법인)도 대출이 되나요?
A. 1금융권은 어렵지만 2금융권에서는 가능합니다. 매출 실적이 없으므로 대표이사의 신용도와 담보물의 가치를 중점적으로 보며, 사업 계획서를 통해 미래 상환 능력을 입증해야 합니다.
Q. 아파트를 담보로 사업 자금을 쓸 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 이를 **’후순위 담보대출’** 또는 **’사업자 주택담보대출’**이라고 합니다. 이미 살고 있는 집을 담보로 법인 사업 자금을 융통하는 것은 합법이며, LTV 규제 없이 높은 한도를 받을 수 있습니다.
Q. RTI가 무엇인가요?
A. ‘임대업 이자상환비율’입니다. 부동산 임대업 법인의 경우, 연간 임대 소득이 대출 이자보다 일정 비율(주택 1.25배, 비주택 1.5배) 이상 많아야 대출이 나옵니다. 임대 수익이 적다면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
