🤖 북아현3구역 AI 핵심 요약
- ✔현황(2026.01): 관리처분인가를 득하고 본격적인 이주(Relocation)가 진행 중이거나 준비되는 단계입니다. (사업 속도가 2구역보다 살짝 늦지만 규모는 압도적입니다.)
- ✔규모/입지: 총 4,776세대(예정)의 초대형 단지로, GS건설(자이)과 롯데건설이 시공합니다. 2호선 아현역, 5호선 서대문역/충정로역을 모두 이용 가능한 트리플 역세권입니다.
- ✔리스크: 최근 몇 년간 급등한 공사비 인상 협의가 관건입니다. 이에 따른 조합원 추가 분담금 발생 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세워야 합니다.
💡 에디터의 꿀팁
“이주 타이밍의 급매물을 노리세요!”
재개발 투자의 꽃은 관리처분인가 후 ‘이주 기간’입니다. 이 시기에는 이주비를 받기 위해, 혹은 긴 공사 기간을 기다리기 힘든 조합원들이 내놓는 급매물이 종종 나옵니다. 2026년 상반기는 이러한 알짜 매물을 잡을 수 있는 골든타임이 될 수 있습니다. 단, 이주비 대출 승계 조건과 취득세(주택 수에 따라 다름)를 꼼꼼히 체크하세요.
북아현3구역, 서울 도심 한복판에 4,700세대가 넘는 미니 신도시급 아파트가 들어선다는 사실만으로도 가슴이 웅장해지는 곳입니다. 마포래미안푸르지오(마래푸)를 뛰어넘을 유일한 대항마로 꼽히죠.
2026년 현재, 오랜 기다림 끝에 드디어 ‘철거’라는 가시적인 변화를 앞두고 있습니다. 하지만 재개발 투자는 언제나 ‘수익성’과 ‘속도’의 싸움입니다. 주변 시세가 오른 만큼 프리미엄(P)도 높게 형성되어 있어 진입 장벽이 만만치 않습니다.
오늘 이 글에서는 북아현3구역의 2026년 최신 진행 상황과 입지적 가치, 그리고 투자 전 반드시 확인해야 할 분담금 리스크를 분석해 드립니다.
1. 북아현3구역 2026년 현재 진행 상황
북아현 뉴타운 중 가장 큰 형님이지만, 속도는 막내였던 3구역이 드디어 속도를 내고 있습니다.
| 구분 | 진행 내용 |
|---|---|
| 사업 단계 | 관리처분인가 후 이주/철거 단계 (2026년 기준) |
| 총 세대수 | 약 4,776세대 (임대 포함) |
| 조합원 수 | 약 2,600여 명 |
| 일반 분양 | 약 1,600세대 이상 예상 (사업성 우수) |
💡 현황: 과거 조합 내부 갈등과 시공사와의 공사비 증액 문제로 다소 지체되었으나, 2025년을 기점으로 주요 인허가를 마치고 2026년 현재는 이주가 본격화되는 시점입니다. 이주가 완료되는 대로 철거 및 착공에 들어갈 예정입니다.
2. 북아현3구역 입지가 ‘황제’라 불리는 이유
단순히 세대수만 많은 것이 아닙니다. 서울 3대 업무지구를 모두 품은 입지 깡패입니다.
- 🚇 트리플 역세권: 2호선 아현역, 5호선 서대문역과 충정로역을 도보로 이용 가능합니다. 광화문(CBD), 여의도(YBD) 직장인에게는 꿈의 직주근접 단지입니다.
- 🏔️ 안산 자락 숲세권: 단지 뒤편으로 안산(Mountain)이 연결되어 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.
- 🏫 학군: 경기초, 한성중·고, 이대부고 등 명문 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.
3. 북아현3구역 투자 전 필수 체크: 분담금 리스크
장밋빛 미래만 있는 것은 아닙니다. 2026년 투자자가 가장 주의해야 할 것은 ‘돈(Cost)’입니다.
① 공사비 인상: 최근 몇 년간 원자재값 폭등으로 평당 공사비가 크게 올랐습니다. 이는 고스란히 조합원 추가 분담금으로 이어질 수 있습니다. 매수 시 중개사에게 ‘예상 비례율’ 변동 가능성을 꼭 확인해야 합니다.
② 초기 투자금: 이미 프리미엄(P)이 많이 붙어 있어, 전세를 끼고 사더라도(갭투자) 최소 8억~10억 원 이상의 현금이 필요할 수 있습니다. (매물 상태에 따라 상이)
4. 결론: 길게 보면 필승 카드
북아현3구역은 속도는 다소 느렸지만, 완성되었을 때의 파괴력은 강북 최고 수준일 것입니다.
2026년 이주 및 철거 단계는 입주까지 약 4~5년이 남았음을 의미합니다. 당장의 큰 자금이 묶이는 것이 부담스럽지 않고, 확실한 미래 가치(서울 신축 대단지)를 원하신다면, 지금의 조정기나 급매물 출현 시기를 노려 진입하는 것이 현명한 전략입니다. 마포와 서대문의 랜드마크가 바뀔 날이 머지않았습니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 북아현 2구역과 3구역 중 어디가 좋나요?
A. 속도를 원한다면 2구역, 규모와 쾌적함을 원한다면 3구역입니다. 2구역은 역과 더 가깝고 진행이 빠르지만 세대수가 적고, 3구역은 안산을 낀 숲세권에 4,700세대 대단지라는 장점이 있습니다.
Q. 일반 분양은 언제쯤 할까요?
A. 2026년 이주 및 철거가 순조롭게 진행된다면, 2027년 말이나 2028년 초에 일반 분양이 가능할 것으로 예상됩니다. 청약을 노리신다면 가점을 꾸준히 관리하셔야 합니다.
Q. 입주권 매수 시 취득세는 어떻게 되나요?
A. 관리처분인가 이후라도 건물이 멸실(철거)되기 전이라면 ‘주택’으로 간주되어 다주택자는 취득세 중과(최대 12%)를 맞을 수 있습니다. 멸실 후에는 ‘토지’로 보아 4.6%가 적용됩니다. 세금 절약을 위해 멸실 등기 여부를 꼭 확인하세요.
