2026년 오피스텔 실거주대출: LTV 70% 한도 및 DSR 완화 총정리

 

오피스텔 실거주대출, 아파트 가격이 너무 올라 대안으로 오피스텔 매매를 고려하는 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽입니다. 겉모습은 아파트와 똑같은 \’아파텔\’이지만, 은행에 가면 \”여기는 주택이 아니라서 대출 조건이 다릅니다\”라는 말을 듣게 되기 때문입니다.

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 아파트와는 적용되는 대출 규제와 금리 체계가 완전히 다릅니다. 과거에는 이 때문에 자금 마련이 하늘의 별 따기였지만, 최근 DSR 산정 방식이 개선되면서 숨통이 트였습니다.

오늘 이 글에서는 2026년 기준, 오피스텔 매매 시 최대 한도를 뽑아내는 DSR 계산법과 금리 비교, 그리고 정부 지원 상품 이용 가능 여부를 팩트 체크해 드립니다.

1. 아파트 vs 오피스텔, 대출 조건 비교

왜 오피스텔 대출이 어렵다고 할까요? 가장 큰 이유는 \’상환 기간\’과 \’금리\’ 때문입니다. 한눈에 비교해 보겠습니다.

2. 핵심 호재: DSR 산정 만기 확대 (8년 → 30년)

오피스텔 매매를 고려하시는 분들에게 가장 큰 희소식입니다. 과거에는 오피스텔 담보대출을 받을 때, 실제로는 10년, 20년 동안 갚더라도 DSR(총부채원리금상환비율)을 계산할 때는 강제로 \’8년\’ 안에 다 갚는 것으로 계산했습니다.

이렇게 되면 1년 동안 갚아야 할 원리금이 폭증하여, 소득이 아무리 높아도 대출 한도가 턱없이 부족했습니다.

하지만 현재는 DSR 산정 시 실제 만기(최장 30년)를 적용받을 수 있습니다. 이로 인해 연봉 5천만 원 직장인 기준, 대출 한도가 수천만 원에서 1억 원 이상 늘어나는 효과가 생겼습니다.

3. 디딤돌 대출, 정말 안 되나요? (정부 지원의 한계)

안타깝지만 \’내집마련 디딤돌대출\’과 \’신생아 특례대출\’은 주택법상 \’주택\’에만 지원하므로, 준주택인 오피스텔은 대상에서 제외됩니다. 실거주 용도라도 마찬가지입니다.

그렇다면 대안은 없을까요?

• ✅ 특례보금자리론 (종료 시 확인 필요): 과거 특례보금자리론 중 일부 조건에서 오피스텔을 허용하는 논의가 있었으나, 기본적으로 보금자리론 역시 주택이 원칙입니다.
• 🏦 1금융권 전용 상품: 국민, 신한, 우리 등 시중 은행의 \’오피스텔 전용 담보대출\’을 이용해야 합니다. 최근에는 만기를 40년까지 늘려주는 상품도 등장하고 있으니 주거래 은행을 먼저 확인하세요.

4. KB시세 vs 감정가, 무엇이 기준인가?

아파트는 \’KB시세\’라는 명확한 기준이 있지만, 오피스텔은 대단지(아파텔)가 아니면 KB시세가 없는 경우가 많습니다.

• 📉 KB시세가 있는 경우: 일반 아파트처럼 KB시세의 70%까지 대출이 나옵니다. (가장 유리함)
• ⚖️ KB시세가 없는 경우: \’감정평가\’를 진행합니다. 보통 실거래가나 분양가보다 낮게(약 80~90% 수준) 감정가가 책정되므로, 실제 대출 가능 금액이 예상보다 적을 수 있음을 감안해야 합니다.

5. 결론: 2026년 오피스텔 대출 전략

오피스텔 실거주대출은 아파트보다 조건이 까다롭지만, ① DSR 30년 적용 ② LTV 70% 활용 이 두 가지를 잘 이용하면 적은 자본으로 내 집 마련이 가능합니다.

특히 역세권 브랜드 오피스텔의 경우 1금융권에서도 적극적으로 대출을 해주는 추세입니다. 계약 전에 반드시 은행에 방문하여 \”이 오피스텔 감정가가 얼마나 나오나요?\”라고 탁상 감정(가심사)을 먼저 받아보시는 것이 자금 사고를 막는 지름길입니다.