부동산전망이 그 어느 때보다 불확실한 시점입니다.
2025년 하반기, 정부는 다주택자 대출 LTV 0%라는 초강력 카드를 꺼내 들었습니다.
하지만 규제에도 불구하고 서울 핵심지의 불씨는 여전히 살아있습니다.
과연 다가오는 2026년, 집값은 안정될까요, 아니면 다시 튀어 오를까요?
2026년 집값 오를까?
2025년 11월 현재, 시장은 ‘정부의 창’과 ‘시장의 방패’가 격돌하고 있습니다.
정부는 가계부채 폭증을 막기 위해 전례 없는 대출 조이기에 들어갔습니다.
특히 2주택 이상 보유자의 주택담보대출(LTV)을 사실상 0%로 제한한 것은 매우 강력한 조치입니다.
여기에 전세자금대출까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시켰습니다.
이로 인해 소위 ‘갭투자’로 불리는 투기 수요는 원천 차단될 가능성이 높습니다.
- 다주택자 LTV 0% 적용
- 전세대출 DSR 편입
- 스트레스 금리 확대 적용
이러한 규제는 단기적으로 거래량 급감을 불러올 것입니다.
자금줄이 막힌 매수자들이 시장에서 이탈하기 때문입니다.
하지만 거래량이 줄었다고 해서 곧바로 집값 하락으로 이어지지는 않습니다.
매도자들 역시 ‘버티기’에 들어가며 매물이 잠길 수 있기 때문입니다.
오히려 거래 절벽 속에서 신고가가 나오는 기현상이 발생할 수 있습니다.
현재의 부동산전망은 이처럼 거래량과 가격의 괴리가 커지는 국면을 예고합니다.
내년 부동산 시장 전망
규제에도 불구하고 서울 아파트값은 심상치 않습니다.
지난 10월, 정부의 고강도 대책 발표 직후 상승폭이 둔화되는 듯했습니다.
그러나 11월 들어 서울 주요 지역은 다시 상승 폭을 확대하고 있습니다.
이는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 더욱 뚜렷해졌기 때문입니다.
- 대출 규제로 인한 매물 감소
- 핵심지 공급 부족 우려
- 식지 않는 대기 수요
규제로 인해 거래는 힘들지만, 핵심 입지의 가치는 떨어지지 않을 것이라는 믿음이 강합니다.
특히 역세권 신축 대단지는 여전히 매수 대기자가 많습니다.
정부가 ‘주택공급 비상체계’를 선언한 것도 이 때문입니다.
공급 부족이 집값을 다시 자극할 수 있다는 위기감을 느낀 것입니다.
전문가들이 내놓는 부동산전망 역시 서울과 수도권 상급지는 ‘강보합’을 유지할 것으로 봅니다.
쉽게 말해, 떨어질 기미가 보이지 않는다는 뜻입니다.
전세시장 불안과 월세화
매매 시장의 규제는 전세 시장으로 불똥이 튈 수 있습니다.
갭투자가 막히면 전세 공급이 줄어듭니다.
집주인들은 대출 규제로 인해 전세 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있습니다.
결국 전세 물량은 귀해지고, 전세 가격은 상승 압력을 받게 됩니다.
- 전세 매물 품귀 현상
- 반전세 및 월세 전환 가속
- 주거 비용 상승 부담
특히 전세대출마저 DSR에 포함되면서 세입자들의 자금 마련도 어려워졌습니다.
이는 전세 수요가 월세로 빠르게 전환되는 계기가 될 것입니다.
2026년에는 매매값보다 전·월세 가격의 불안정이 서민 주거 안정을 위협할 수 있습니다.
실수요자라면 매매 타이밍보다 전세 만기 시점의 전략을 미리 세워야 합니다.
장기적인 부동산전망을 고려할 때, 주거 비용 증가는 피할 수 없는 흐름입니다.
지역별 양극화 심화
2026년 부동산 시장의 핵심 키워드는 ‘초양극화’입니다.
모든 지역의 집값이 같이 움직이는 시대는 끝났습니다.
서울 강남 3구와 용산, 마포 등 선호 지역은 규제에도 건재할 것입니다.
현금 부자들과 실수요가 탄탄하게 받쳐주고 있기 때문입니다.
반면, 수도권 외곽과 지방의 사정은 다릅니다.
- 수도권 외곽: 거래 절벽 심화
- 지방: 미분양 적체 지속
- 지역 간 가격 격차 확대
대출 규제의 타격은 자금력이 부족한 서민 주거 지역에서 더 크게 나타납니다.
서울은 ‘불장’인데 지방은 ‘빙하기’인 상황이 더욱 뚜렷해질 것입니다.
정부의 삼중 규제 지역(투기과열지구 등) 지정이 오히려 ‘안전 자산’이라는 인식을 강화할 수도 있습니다.
지방에서는 일부 실수요 중심의 반등 신호가 있을 수 있습니다.
하지만 전반적인 대세 상승으로 이어지기에는 동력이 부족해 보입니다.
실수요자 대응 전략
그렇다면 2026년, 실수요자는 어떻게 움직여야 할까요?
무주택자라면 ‘청약’과 ‘급매물’에 집중해야 합니다.
정부의 공급 대책으로 3기 신도시 등 공공 분양 물량이 나올 예정입니다.
분양가 상한제가 적용된 단지는 여전히 가격 경쟁력이 있습니다.
- 청약 가점 관리 필수
- 대출 한도 사전 체크
- 무리한 영끌 지양
기축 매매를 고려한다면 철저하게 보수적이어야 합니다.
대출 한도가 줄어들었기 때문에 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.
시장이 위축된 틈을 타 급매물을 노리는 전략은 유효합니다.
하지만 2025년과 달라진 부동산전망을 고려해, 무리한 추격 매수는 위험합니다.
시장의 변동성이 그 어느 때보다 큰 시기입니다.
정부의 정책 변화와 금리 움직임을 예의주시해야 합니다.
2026년은 공격적인 투자보다는 리스크 관리가 필요한 해입니다.
