🤖 1가구 2주택 담보대출 AI 핵심 요약
- ✔규제 지역(강남3구+용산): 1주택자가 2번째 주택을 살 때, 기존 주택을 **2년 내 처분하는 조건**을 걸지 않으면 대출이 **0원(금지)**입니다. (처분 서약 시 LTV 50% 가능)
- ✔비규제 지역: 처분 조건 없이도 2주택 구입 자금 대출이 가능합니다. 단, LTV는 **60%**로 제한되며 DSR 규제를 통과해야 합니다.
- ✔생활안정자금: 집을 사는 게 아니라, 보유 중인 집을 담보로 생활비를 빌릴 때는 규제 지역 LTV 30~40%, 비규제 지역 LTV 50~60% 한도 내에서 가능합니다.
💡 에디터의 꿀팁
“전세 퇴거 자금도 대출이 되나요?”
네, 가능합니다. 2주택자라도 세입자를 내보내기 위한 ‘전세 보증금 반환 대출’은 받을 수 있습니다. 단, 2026년 현재 스트레스 DSR이 적용되므로 소득 대비 대출 한도가 넉넉하지 않을 수 있습니다. 만약 DSR 때문에 한도가 부족하다면, ‘임대사업자 대출(RTI 적용)’로 우회하거나 2금융권 특판 상품을 알아보는 것이 유리합니다.
1가구 2주택 담보대출, “무조건 안 된다”고 알고 계신 분들이 많지만, 지역과 목적에 따라 가능성이 열려 있습니다.
2026년 1월, 정부는 다주택자의 투기 수요는 억제하되 실수요나 역전세난 해소를 위한 숨통은 틔워두고 있습니다. 핵심은 내가 사려는(혹은 가진) 집이 ‘규제 지역’에 있는지, 그리고 나의 ‘DSR(소득 대비 부채)’ 여력이 얼마나 남았는지입니다.
오늘 이 글에서는 2번째 주택을 구입할 때와 기존 2주택을 담보로 돈을 빌릴 때로 나누어 정확한 LTV 한도와 조건을 정리해 드립니다.
1. 상황 ①: 집이 하나 있는데, 하나 더 살 때 (구입 자금)
이미 1주택자인 상태에서 추가로 집을 매수하려는 경우입니다. 가장 규제가 강한 영역입니다.
| 구분 | 규제 지역 (강남3구, 용산) |
비규제 지역 (그 외 서울/수도권/지방) |
|---|---|---|
| 원칙 | 대출 불가 (LTV 0%) | 대출 가능 (LTV 60%) |
| 예외 조건 | 기존 주택 2년 내 처분 서약 시 LTV 50% 가능 |
처분 조건 없음 (단, 거치 기간 설정 불가) |
| 한도 체크 | 스트레스 DSR 적용 | 스트레스 DSR 적용 |
💡 핵심: 비규제지역(마포, 성동, 분당 등 포함)에 2번째 집을 살 때는 기존 집을 팔지 않아도 LTV 60%까지 대출이 나옵니다. 단, 다주택자는 취득세 중과(8%) 이슈가 있으므로 세금 계산을 먼저 해야 합니다.
2. 상황 ②: 이미 2주택자인데 돈이 필요할 때 (생활안정자금)
집을 새로 사는 게 아니라, 보유하고 있는 집을 담보로 생활비나 사업 자금 등을 빌리는 경우입니다. 구입 자금보다는 규제가 덜합니다.
- 💰 한도 제한 폐지: 과거에는 연간 1억 원까지만 가능했으나, 현재는 LTV와 DSR 한도 내에서 금액 제한 없이 빌릴 수 있습니다.
- 🚧 LTV 적용: 규제 지역 2주택자는 LTV 30~40%, 비규제 지역 2주택자는 LTV 50~60%가 적용됩니다.
- 🚫 약정 위반 주의: 생활안정자금을 대출받은 후, 그 돈으로 주택을 추가 매수하거나 분양권에 투자하면 대출금이 즉시 회수되고 3년간 금융 거래가 제한됩니다.
3. 1가구 2주택 담보대출의 가장 큰 벽: DSR
LTV 한도가 남아있어도 대출이 거절되는 이유는 99% DSR(총부채원리금상환비율) 때문입니다.
이미 1주택 대출이 있는 상태에서 추가 대출을 받으면, 기존 대출의 원리금 상환액까지 합산되어 DSR 40%(은행 기준)를 초과하기 쉽습니다.
해결책:
1) 만기 40년 상품을 선택하여 월 상환액을 낮춘다.
2) 소득이 있는 배우자와 함께 소득을 합산한다.
3) 1금융권이 어렵다면 DSR 50%를 적용받는 보험사(2금융권)를 이용한다.
4. 결론: “지역과 목적을 먼저 따지세요”
1가구 2주택 담보대출은 ‘어디에 있는 집을’, ‘무엇을 위해’ 담보로 잡느냐에 따라 결과가 천차만별입니다.
비규제 지역에 투자 목적이라면 비교적 수월하지만, 규제 지역 진입을 원한다면 ‘일시적 2주택(갈아타기)’ 전략을 써야만 대출이 나옵니다. 2026년은 스트레스 DSR 3단계가 적용되는 시기이므로, 은행 방문 전 반드시 ‘DSR 계산기’를 두드려보고 자금 계획을 세우시길 바랍니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세를 끼고 사는데 대출이 되나요?
A. 전세보증금도 일종의 부채입니다. 집값에서 전세보증금을 뺀 나머지 금액(갭)에 대해 대출을 받고 싶어도, 선순위 전세권이 설정되어 있으면 은행 대출은 사실상 불가능합니다. (후순위 대출만 가능하나 금리가 높음)
Q. 일시적 2주택 처분 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
A. 기존 주택 처분 조건으로 대출을 받았는데 기한(보통 2년) 내에 팔지 못하면, 대출금 전액이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 금지되는 강력한 페널티를 받습니다.
Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
A. 대출 규제에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않는 경우가 많지만, 주거용 오피스텔(전입신고 완료)은 세금이나 일부 대출 심사에서 주택 수에 포함될 수 있습니다. 은행마다 기준이 다르므로 사전에 확인해야 합니다.
