최종 업데이트: 2026년 2월 24일
서울 전세 시세가 2026년 봄 이사철을 앞두고 심상치 않은 움직임을 보이고 있습니다. 전세 매물이 전년 동기 대비 약 33% 급감한 가운데, 입주 물량마저 줄어 ‘전세대란’ 우려가 커지고 있는데요. 이 글에서는 서울 구별 전세 시세 현황, 매물 급감 원인, 그리고 봄 이사철 전세 확보 전략까지 정리합니다.
① 서울 전세 매물 전년 동기 대비 약 33% 감소 → 매물 확보 경쟁 치열
② 강남3구·마용성 전세가 상승세 뚜렷, 외곽구는 상대적 안정
③ 봄 이사철(3~5월) 전 서둘러 매물 확보, 전세보증보험 가입 필수
서울 주요 구별 아파트 전세 시세 (2026년 2월 기준)
아래는 한국부동산원·KB부동산 기준 서울 주요 구 아파트 평균 전세가입니다.
| 구 | 전용 59㎡ 평균 전세 | 전용 84㎡ 평균 전세 | 전년 대비 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 8.5~10억 | 11~14억 | ↑ 8~12% |
| 서초구 | 7.5~9.5억 | 10~13억 | ↑ 7~10% |
| 송파구 | 6.5~8.5억 | 8.5~11억 | ↑ 6~9% |
| 마포구 | 5~7억 | 7~9억 | ↑ 5~8% |
| 용산구 | 6~8억 | 8~10.5억 | ↑ 7~10% |
| 성동구 | 5~6.5억 | 6.5~8.5억 | ↑ 5~7% |
| 노원구 | 2.5~3.5억 | 3.5~4.5억 | ↑ 3~5% |
| 구로구 | 2.8~3.8억 | 3.8~5억 | ↑ 3~5% |
| 은평구 | 2.5~3.5억 | 3.5~4.5억 | ↑ 2~4% |
💡 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)의 전세가 상승률이 두드러지며, 외곽구는 상대적으로 안정적입니다.
전세 매물 급감 원인 3가지
① 신규 입주 물량 감소
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 전년 대비 크게 줄었습니다. 신규 입주가 줄면 전세 공급이 감소하여 기존 매물에 수요가 집중됩니다.
② 매매 전환 증가
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지면서 “차라리 매수하자”는 갈아타기 수요가 늘었습니다. 전세 매물로 나오던 물량이 매매로 빠지면서 전세 공급이 줄었습니다.
③ 전세사기 여파 → 월세 전환
2023~2024년 전세사기 사태 이후 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 추세가 지속되고 있습니다. 전세 비중이 줄고 반전세·월세 비중이 늘어 순수 전세 매물이 감소했습니다.
전세가율과 갭투자 위험 신호
| 전세가율(전세/매매) | 의미 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 50% 이하 | 안정 | 전세금 회수 리스크 낮음 |
| 50~70% | 보통 | 일반적 수준 |
| 70~80% | 주의 | 집값 하락 시 역전세 위험 |
| 80% 이상 | 위험 | 전세보증보험 가입 필수, 깡통전세 위험 |
2026 봄 전세 구하기 실전 전략
- 일찍 시작: 입주 2~3개월 전부터 매물 확인 시작 (3월 이사 → 1월부터)
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG·SGI 보증 가능한 매물만 검토
- 전세가율 체크: 매매가 대비 전세가 80% 이상은 피하기
- 등기부등본 필수 확인: 근저당·가압류·선순위 임차인 확인
- 임대인 세금 체납 확인: 국세·지방세 완납증명서 요청
- 대안 지역 확대: 강남 → 성동·광진, 마포 → 은평·서대문 등 인접구 검토
- 전세자금대출 사전 승인: 은행 사전 상담으로 한도·금리 확인
전세 vs 월세 vs 매수: 2026년 봄 비교
| 항목 | 전세 | 월세(보증금+월세) | 매수(주담대) |
|---|---|---|---|
| 초기 자금 | 보증금 전액 | 보증금 일부 | LTV 한도 내 자기자본 |
| 월 부담 | 없음(이자만) | 월세 지출 | 원리금 상환 |
| 자산 형성 | × | × | ○(자산 취득) |
| 리스크 | 역전세·사기 | 월세 부담 지속 | 집값 하락 리스크 |
| 2026 봄 유리한 점 | 매물 부족 → 경쟁 치열 | 선택지 넓음 | 금리 하락 기대 |
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 2026년 봄 서울 전세대란이 정말 오나요?
전세 매물이 전년 대비 약 33% 감소하고 입주 물량도 줄어 공급 부족은 사실입니다. 다만 ‘대란’ 수준까지 갈지는 정부 대응, 월세 전환 속도, 매매 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인기 지역일수록 매물 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다.
Q. 전세보증보험에 꼭 가입해야 하나요?
강력히 권장합니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 보험입니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준(3억 원 기준 연 30~60만 원)으로 보증금 보호 대비 비용이 매우 저렴합니다.
Q. 전세가율이 높은 매물은 왜 위험한가요?
전세가율이 80% 이상이면 집값이 조금만 하락해도 전세금이 매매가를 넘는 ‘깡통전세’가 됩니다. 이 경우 임대인이 매도해도 보증금을 돌려줄 수 없어 전세보증보험 가입이 거절될 수도 있습니다.
Q. 서울 전세가 가장 저렴한 구는 어디인가요?
노원구·도봉구·강북구·은평구·구로구 등 외곽 지역이 상대적으로 저렴합니다. 전용 59㎡ 기준 2.5~3.5억 원대로 강남3구 대비 절반 이하 수준입니다.
Q. 전세자금대출 한도는 얼마인가요?
은행 전세대출은 전세금의 최대 80%(수도권 기준)까지 가능하며, 정부 지원 버팀목대출은 소득·자산 기준에 따라 최대 3억 원(수도권)까지 지원됩니다. DSR 규제와 개인 소득에 따라 실제 한도는 달라집니다.
본 글은 부동산 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 부동산에 대한 투자 권유가 아닙니다. 시세 정보는 작성일 기준이며 변동될 수 있습니다. 전세 계약은 반드시 본인의 판단과 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.
