🤖 주택담보대출 AI 핵심 요약
- ✔스트레스 DSR 3단계: 2026년은 가산 금리가 최대로 적용되는 시기입니다. 실제 금리보다 약 1.5%p 더 높은 금리를 기준으로 한도를 계산하므로 빌릴 수 있는 금액이 대폭 축소되었습니다.
- ✔한도 공식: 연봉의 약 7배 ~ 8배 정도가 최대치입니다. (기대출이 ‘0원’일 때 기준, 40년 만기 가정)
- ✔한도 늘리기: 본인 소득만으로 부족하다면 ‘배우자 소득 합산’이 가장 강력한 방법이며, 마이너스 통장 등 ‘기대출 상환’이 선행되어야 합니다.
💡 에디터의 꿀팁
“신용대출 5천만 원이 있다고요?”
주택담보대출을 받기 전, 신용대출(마이너스 통장 포함)은 무조건 없애야 합니다. DSR 계산 시 주택담보대출은 40년에 나눠 갚는 것으로 계산하지만, 신용대출은 5년 만기로 계산하여 연간 원리금 부담을 엄청나게 높입니다. 신용대출 5천만 원이 있으면 주택담보대출 한도가 약 1억 5천만 원 이상 깎이는 효과가 발생합니다. 부모님께 빌려서라도 신용대출부터 끄고 은행에 가세요.
연봉별 주택담보대출 가능금액, 예전에는 “연봉 5천이면 4억은 나오겠지”라고 쉽게 생각했지만 2026년의 셈법은 완전히 달라졌습니다.
정부가 가계 부채를 잡기 위해 도입한 ‘스트레스 DSR’ 제도가 2026년 1월 현재 가장 강력한 단계로 적용되고 있기 때문입니다. 이는 내가 실제로 내는 이자는 연 4%라도, 한도를 계산할 때는 연 5.5%라고 가정하고 “너 이 금리 감당할 수 있어?”라고 깐깐하게 묻는 것과 같습니다.
오늘 이 글에서는 2026년 규제를 적용한 현실적인 연봉별 대출 한도표와 부족한 한도를 채우는 부부 합산 및 정책 모기지 활용법을 정리해 드립니다.
1. 2026년 1월 기준 연봉별 주택담보대출 가능금액 (시뮬레이션)
아래 표는 다른 대출이 전혀 없는 무주택자가 40년 만기로 대출을 받을 때의 최대 예상 한도입니다. (금리 연 4.0% + 스트레스 금리 1.5% 가정)
| 연 소득 (세전) | 최대 대출 한도 (예상) | 월 예상 원리금 상환액 |
|---|---|---|
| 3,000만 원 | 약 2억 1,000만 원 | 약 87만 원 |
| 5,000만 원 | 약 3억 5,000만 원 | 약 145만 원 |
| 7,000만 원 | 약 4억 9,000만 원 | 약 204만 원 |
| 1억 원 | 약 7억 원 | 약 291만 원 |
💡 분석: 과거에는 연봉 5천만 원이면 4억 중반까지 가능했으나, 2026년 스트레스 DSR 적용 후에는 약 1억 원 가까이 한도가 줄어든 모습을 볼 수 있습니다. 서울 아파트 중위 가격을 고려하면 턱없이 부족할 수 있습니다.
2. 연봉별 주택담보대출 가능금액을 늘리는 3가지 전략
줄어든 한도, 그대로 포기할 수는 없습니다. 합법적으로 한도를 늘리는 방법입니다.
- 👫 배우자 소득 합산: 주택담보대출은 부부의 소득을 합쳐서 DSR을 계산할 수 있습니다. 배우자가 아르바이트나 프리랜서라도 소득 금액 증명만 가능하다면 무조건 합치는 것이 유리합니다.
- 📅 만기 늘리기 (40년/50년): 대출 기간이 길어지면 매달 갚는 원리금이 줄어들어 DSR 여유가 생깁니다. 만 34세 이하(또는 신혼부부)라면 40년, 50년 만기 상품을 적극 활용하세요.
- 🏦 정책 모기지 활용: 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정부 상품은 DSR이 아닌 **DTI(총부채상환비율)**를 봅니다. DTI는 DSR보다 기준이 훨씬 느슨하여 한도가 더 많이 나옵니다. (단, 소득 및 주택 가격 요건 충족 시)
3. DSR 계산 시 ‘소득’으로 인정받는 팁
증빙 소득(근로소득 원천징수)이 적다면 ‘인정 소득’이나 ‘신고 소득’을 활용하세요.
① 건강보험료 납부 내역: 지역가입자라면 납부한 건보료를 역산하여 소득으로 추정할 수 있습니다.
② 신용카드 사용액: 전년도 신용카드 사용액이 많다면(연 2~3천만 원 이상), 이를 소득으로 환산해 줍니다. (최대 5,000만 원까지 인정)
※ 단, 1금융권은 추정 소득 사용 시 한도를 10% 정도 차감하거나 DSR 기준을 더 엄격하게 볼 수 있으니 상담이 필요합니다.
4. 결론: “은행 가기 전 ‘빚 다이어트’ 필수”
연봉별 주택담보대출 가능금액은 고정된 숫자가 아닙니다. 내 지갑 속 신용카드 할부금, 자동차 할부금, 마이너스 통장 잔고에 따라 수천만 원이 왔다 갔다 합니다.
2026년 내 집 마련의 첫걸음은 부동산 방문이 아니라 기존 부채 상환입니다. 모든 잡다한 대출을 정리하고 깨끗한 신용 상태로 은행을 방문해야 내가 가진 연봉의 최대치(7~8배)를 끌어올 수 있다는 점, 꼭 명심하시기 바랍니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 디딤돌대출도 스트레스 DSR 적용되나요?
A. 아닙니다. 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책 모기지는 스트레스 DSR 적용 예외 대상입니다. 따라서 소득 요건만 맞는다면 시중은행 대출보다 한도를 훨씬 더 많이 확보할 수 있는 ‘동아줄’입니다.
Q. 신용카드 일시불도 대출 한도에 잡히나요?
A. 일시불은 잡히지 않습니다. 하지만 카드론(장기카드대출), 현금서비스(단기카드대출), 할부금은 모두 부채로 잡혀 DSR을 깎아먹습니다. 대출 신청 2~3달 전부터는 할부 거래를 자제하는 것이 좋습니다.
Q. 나이가 많으면 한도가 줄어드나요?
A. 네, 그렇습니다. 만 40세가 넘어가면 40년, 50년 초장기 만기 상품 가입이 제한될 수 있습니다. 만기가 30년으로 줄어들면 매달 갚아야 할 원리금이 늘어나고, 결과적으로 총 대출 한도는 줄어들게 됩니다.
