최종 업데이트: 2026년 2월 24일
양도소득세 비과세 조건은 내 집을 팔 때 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이를 만드는 핵심 요건입니다. 특히 2026년에는 다주택자 양도세 중과 한시 유예가 5월 9일에 종료될 수 있어, 다주택자라면 시급하게 확인해야 할 시점입니다. 이 글에서는 1세대 1주택 비과세 요건, 다주택자 중과 유예, 일시적 2주택 비과세까지 2026년 기준으로 정리합니다.
① 1세대 1주택 비과세: 2년 보유(조정지역 2년 거주) + 12억 원 이하 → 양도세 0원
② 다주택자 중과 한시 유예: 2026년 5월 9일 기한 — 연장 미확정 시 기본세율+20~30%p 중과 복원
③ 일시적 2주택: 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매도 시 비과세 가능
양도소득세 비과세 조건: 1세대 1주택 (2026년 기준)
1세대 1주택 비과세는 가장 기본적이면서도 가장 큰 절세 혜택입니다.
| 요건 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 보유 기간 | 2년 이상 | 2년 이상 |
| 거주 요건 | 없음 | 2년 이상 실거주 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 전액 비과세 | 12억 원 이하 전액 비과세 |
| 12억 초과 시 | 12억 초과분만 과세 | 12억 초과분만 과세 |
| 세대 구성 | 배우자 및 같은 주소 직계존비속 포함 1세대 판단 | |
비과세 적용 예시
- 사례 1: 서울 아파트(조정지역) 5억에 매수 → 10억에 매도, 3년 보유·2년 거주 → 비과세(세금 0원)
- 사례 2: 서울 아파트 5억에 매수 → 15억에 매도, 3년 보유·2년 거주 → 12억까지 비과세, 3억 원 초과분만 과세
- 사례 3: 서울 아파트 2년 보유했으나 거주 1년만 → 비과세 불가(조정지역 2년 거주 미충족)
⚠️ 다주택자 양도세 중과 한시 유예: 5월 9일 기한
2022년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예되어 기본세율로 양도세를 납부할 수 있었습니다. 이 유예 조치의 기한이 2026년 5월 9일입니다.
| 구분 | 유예 기간(~5.9) | 유예 종료 후(5.10~) |
|---|---|---|
| 2주택자(조정지역) | 기본세율(6~45%) | 기본세율 +20%p |
| 3주택 이상(조정지역) | 기본세율(6~45%) | 기본세율 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 적용 불가 |
중과 유예 vs 중과 적용 세금 차이 (예시)
조정지역 3주택자, 양도차익 3억 원, 10년 보유 가정:
| 항목 | 유예 기간(기본세율) | 중과 적용 시 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 | 3억 원 |
| 장기보유특별공제 | -6,000만 원(20%) | 0원(적용 불가) |
| 과세표준 | 2.4억 원 | 3억 원 |
| 세율 | 38%(기본) | 68%(38%+30%p) |
| 산출세액(대략) | 약 7,500만 원 | 약 1억 8,000만 원 |
| 차이 | 약 1억 원 이상 | |
⚠️ 국회에서 유예 연장을 논의 중이지만 아직 확정되지 않았습니다. 다주택자라면 5월 9일 이전 매도 완료(잔금일 기준)를 고려해야 합니다.
일시적 2주택 비과세 요건
이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 기존 주택 매도 시 비과세 적용됩니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 기존 주택 보유 기간 | 2년 이상(조정지역 2년 거주) |
| 신규 주택 취득 시점 | 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 |
| 기존 주택 매도 기한 | 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 |
2026년 양도소득세율 구간
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 1,400~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
양도소득세 절세 체크리스트
- 보유 기간 확인: 2년 이상 보유 여부 → 비과세/장기보유특별공제
- 거주 기간 확인: 조정지역이면 2년 실거주 필수
- 1세대 1주택 여부: 세대원 명의 주택 모두 확인
- 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 영수증 보관
- 양도 시기 조절: 5월 9일 중과 유예 기한 vs 장기보유특별공제 유리한 시점
- 세무사 상담: 양도차익 1억 이상이면 전문가 상담 강력 권장
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건에서 ‘2년 거주’는 연속이어야 하나요?
아닙니다. 보유 기간 중 합산 2년 이상 거주하면 됩니다. 연속 거주가 아니어도 괜찮습니다. 다만 전입신고 기간으로 판단하므로 주민등록 이전 기록이 중요합니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 이후 연장될 수 있나요?
국회에서 연장 논의가 진행 중이나 2026년 2월 현재 확정되지 않았습니다. 연장 여부와 관계없이 5월 9일 전 매도 완료(잔금일 기준)를 고려하는 것이 안전합니다. 잔금일이 양도 시기 기준이므로 계약 시기를 미리 조율하세요.
Q. 양도가액 12억 원을 초과하면 전액 과세인가요?
아닙니다. 12억 원까지는 비과세이고, 초과분에 대해서만 양도차익을 안분 계산하여 과세합니다. 예를 들어 15억 원에 매도한 경우 12억 원까지 비과세, 3억 원 초과분의 양도차익에만 세금이 부과됩니다.
Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 분양권을 보유하면서 기존 주택을 매도하면 다주택 중과 대상이 될 수 있습니다. 일시적 2주택 특례 적용 여부를 반드시 확인하세요.
Q. 양도소득세 신고 기한은 언제인가요?
양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정 신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 치렀다면 5월 31일까지 신고합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.
본 글은 부동산 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 부동산에 대한 투자 권유가 아닙니다. 세금 관련 정보는 작성일 기준이며 법률 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 양도소득세는 개인 상황에 따라 크게 달라지므로 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
